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    今頭條!龍湖新任董事長陳序平:未來龍湖會這么干

    時間 : 2022-10-31 15:49:20來源 : 南京樓市快訊

    10月30日傍晚,龍湖集團舉行投資者會議,創始人吳亞軍以及龍湖管理層悉數出席。

    吳亞軍開門見山,再次提及交班的原因,是想要繼續推進龍湖的公司化治理。她再次提到三年前帶領管理層到美的參觀學習的往事,美的創始人何享健將企業交給職業經理方洪波的故事,給她種下了一顆種子,下決心讓龍湖走這一條路,“龍湖也要成為這樣的標桿?!?/p>


    (資料圖片)

    她說,原本計劃要在今年中期業績前后交接班,但8月初龍湖遭遇做空,銷售額也沒有回正,交接期也因此延遲至今。

    如今,龍湖集團第三季度實現全口徑銷售金額598億,同比實現回正。最近一個月,龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地,累計投入超108億元。此外,1至9月龍湖經營性收入達到172億,實現穩步增長。

    公司業務運營穩定、發展路徑清晰,讓吳亞軍可以安心把公司交給管理層。

    (小標)沒有辜負投資者

    在投資者會議上,吳亞軍再次提到卸任的個人身體原因。由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病,她精力上已有些力不從心,“前段時間出現心臟問題,一直沒查出原因?!痹趦商烨暗凝埡匣锶舜髸?,吳亞軍亦提到身體狀況。因為她剛做完眼部手術,當天戴著墨鏡,“后續還要繼續手術治療?!?/p>

    作為母親的吳亞軍還透露了一個細節。閨蜜陪她去醫院看病,當拿到結果后,閨蜜說,如果再這樣下去,你就無法看到自己孩子事業有成的那一天?!斑@句話,瞬間讓我破防了?!眳莵嗆娬f。

    在會上,她還表達了對公司和資本市場一貫的看法。在她看來,公司就像一個杯子,資本市場就是透過燈光,投到墻上的影子,資本市場出現波動是正常的。更重要的是,企業本身好不好,是不是在做正確的事?!拔曳浅O嘈琵埡膱F隊,他們做的都是長期思考,而不是忙于應付,”吳亞軍相信,今年公司的利潤仍然會穩中有升,在困難的情況下能做到這一步也極為難得。

    當有投資者問到下一步她的角色轉換時,吳亞軍坦言,她會關注公司的商業模式,是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點以及如何規避風險。卸任之后,吳亞軍在龍湖的身份轉為戰略發展顧問,她會與管理層保持溝通,也愿意接受管理團隊的咨詢。

    最后,她表達了對投資者的謝意。在這位龍湖的大股東看來,買龍湖的債券和股票,是對她的一種囑托?!八赃^去這么多年,我殫精竭慮,隨時都惦記著還,沒有辜負大家?!?/p>

    (小標)資金足夠熬過冬天

    吳亞軍“交班”的底氣,不僅在于培養出一個可靠的管理團隊,還在于公司運營處在健康的狀態,這讓她對公司未來充滿信心。

    龍湖集團CFO趙軼在投資者會上表示,“我們對債務結構的安全度和扎實程度是非常重視的,市場有波動、周期有波動,今年這個時間大家都面臨巨大壓力,龍湖憑借一個非常優秀的債務結構熬過這個冬天,我們是非常有信心的?!?/p>

    他透露,龍湖集團短期負債占比較少,公司還會提前償還即將到期的債務,通過這個方式減少債務壓力。截至今年上半年末,龍湖集團連續六年保持“三道紅線”綠檔,一系列指標均維持行業內的較高水準。其中現金短債比4.07,平均賬期為6.28年,一年以內到期的短債占比約10.1%,平均融資成本進一步下降至3.99%。行業融資成本低于4%公司僅有中海、金茂、華潤以及龍湖。

    趙軼提到,“我們正在安排公司的提前還債,如果順利的話,明年到期的債務只剩200億元左右,明年上半年到期債務幾乎為零”。

    高度的財務自律,令龍湖獲得較高的信用評級。10月21日,標普(S&P Global)在官網上更新了對龍湖集團的評級結果,維持龍湖集團“BBB”評級,展望為“穩定”。9月底,穆迪(Moody"s)發布報告,同樣維持對龍湖集團發行人和高級無擔保評級 “Baa2”,展望穩定。

    高信用評級讓龍湖融渠道資保持持續通暢。趙軼透露,“公司跟金融機構、監管層保持緊密的溝通,他們是非常支持房地產行業平穩健康發展的,即使二級市場的悲觀情緒蔓延,但金融機構跟龍湖建立了深厚的信任關系,他們會堅定為我們的融資提供支撐”。

    此外,趙軼透露,龍湖第二筆中債增信債券正在推進。他相信,“利用公司的信用優勢,鋪排融資結構,同時讓債務結構變得更安全,通過資金的正向循環來穿越這個周期?!?/p>

    (小標)未來龍湖去向何處?

    安全穿越周期之外,外界更關心的是新董事長會帶領龍湖走向何處?

    吳亞軍在投資者溝通會議上提到,其實從2021年7、8月份開始,陳序平已經開始執掌公司大盤面。

    陳序平說,當時他已經洞察到行業出現變化的苗頭,所以主動進行戰略聚焦,一個是城市聚焦,另一個是航道聚焦。

    城市方面,陳序平系統梳理了龍湖進駐的68個城市,篩選出20個重點城市和14個機會城市,因此2021年9月之后,龍湖著重在這些高量級城市進行投資拿地。

    航道方面,陳序平提到,航道將全面回歸生意邏輯,每個航道業務都能實自身“造血”。

    陳序平坦誠,行業的波瀾動蕩要高出他的預期,但好在龍湖已經提前做了鋪排,所以“到今天為止,我們仍然能夠按照自己的節奏獲取土地”。

    最近一個月,龍湖頻繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地塊,拿地金額超過108億元,成為在北京等城市第三輪集中供地中唯一拿地的民營房企。

    如何做到現金流安全?在地產開發業務,陳序平提出要關注經營性現金流、保障回款率。據他透露,通過一套科學的工具,龍湖今年首開的項目,經營性現金流平均回正周期大概在12-18個月,最快的項目只需要6-8個月。在銷售回款方面,因為當前市場按揭房款是比較寬松的,加上龍湖客戶質量較高,有部分客戶能夠實現當月按揭當月放款,這進一步提高了龍湖現金流的安全度。

    對龍湖來說,現金流安全的另一重保障是經營性業務。陳序平預計,龍湖的商業、租賃住房、空間服務以及智慧營造等經營性業務,在明年都將實現正向現金流,從而保障整個集團實現凈現金流為正。據龍湖集團披露,1-9月,公司經營性收入達到172億元,平均每個月有20億元的資金到賬。

    在陳序平的規劃里,未來5-10年,龍湖的經營性收入會占到整個集團營收的30%,為公司貢獻50%的利潤?!暗侥菚r,龍湖長相跟現在已經完全不一樣了?!?/p>

    關鍵詞: 資本市場 信用評級 金融機構

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